¿Preventa o propiedad terminada? Claves para decidir

Sé que brindar información clara, basada en hechos y en la experiencia real del mercado, es una de las mejores formas de ayudar a mis clientes y a quienes están considerando invertir en bienes raíces.

Al mismo tiempo, entiendo perfectamente que, en temas de inversión, y especialmente en el sector inmobiliario, nadie tiene una bola de cristal para saber con certeza qué pasará en el futuro. He visto tanto historias de éxito como experiencias frustrantes, tanto en compras en preventa como en propiedades en reventa.

Por eso, más allá de los casos individuales, creo que lo importante es observar las tendencias, entender qué es lo más frecuente y valorar los factores clave que pueden ayudarte a tomar una decisión más informada, de acuerdo con tus necesidades y tu perfil como comprador o inversionista.

En este artículo encontrarás los principales pros y contras de comprar en preventa frente a adquirir una propiedad ya construida, junto con algunas claves personales y de contexto que conviene considerar antes de decidir.

¿Qué significa comprar en preventa y qué implica comprar una propiedad terminada?

Comprar en preventa significa adquirir una propiedad que aún no ha sido construida o que se encuentra en una etapa temprana de construcción. En muchos casos, el comprador toma la decisión basándose en planos, renders, maquetas digitales, ubicaciones en un mapa y la reputación del desarrollador. Esta modalidad es común en zonas de alta demanda y crecimiento, como la Riviera Maya, donde se lanzan nuevos proyectos constantemente.

Por otro lado, comprar una propiedad terminada implica adquirir un inmueble que ya está construido y que, por lo general, puede visitarse físicamente antes de concretar la compra. Puedes evaluar directamente la distribución, los acabados, la calidad de construcción y, en algunos casos, incluso comprobar el historial de uso si la propiedad ha sido habitada anteriormente.

Ambas modalidades tienen ventajas y desafíos. La clave está en entender bien lo que implica cada una y cómo se alinean con tus expectativas, tu presupuesto y tus objetivos como comprador o inversionista.

Las ventajas potenciales de la preventa

Quiero hacer hincapié en la palabra “potenciales” porque, si bien elegir una propiedad en preventa puede ofrecer beneficios importantes, todo dependerá del acuerdo que se haga y del riesgo que estés dispuesto a asumir. Si tienes una visión de mediano a largo plazo y estás dispuesto a aceptar ciertos riesgos (que más adelante mencionaré), podrías obtener algunas ventajas. A continuación, te presento las más comunes, junto con las condiciones necesarias para que realmente se materialicen.

• Precio preferencial

  Los desarrolladores suelen ofrecer precios más bajos en las primeras etapas del proyecto para incentivar las ventas iniciales. Esto puede representar una oportunidad, ya que los precios suelen aumentar conforme avanza la obra. Pero para que esto sea una ventaja real, será importante analizar bien el mercado y entender cuál sería el verdadero precio de oportunidad para un proyecto con las características y ubicación que se prometen.

  
  

• Posibilidad de plusvalía al finalizar la obra

  Relacionado con el punto anterior: si el proyecto se desarrolla correctamente y la zona mantiene o incrementa su valor, puede que al momento de la entrega la propiedad ya haya aumentado su precio respecto al de compra. Aplica la misma precaución: esto solo ocurre si se paga un precio realmente atractivo en relación con las tendencias del mercado.

  
  

• Planes de pago flexibles durante la construcción

  En muchos casos, es posible hacer pagos escalonados durante el proceso de construcción, lo que permite distribuir la inversión en el tiempo. Para algunos, esto representa una oportunidad de financiar parte del precio sin recurrir a créditos bancarios. Aquí será fundamental entender que la decisión sobre cómo pagar debe considerar los riesgos y descuentos asociados. Por ejemplo, como representante del comprador, buscaré el menor riesgo al mejor precio. Si se consigue un muy buen descuento pagando por adelantado el 90% del valor de la propiedad, también evaluaré si realmente conviene que mi cliente comprometa ese monto. Considero que el riesgo del comprador debe ser directamente proporcional al descuento en el precio.

  
  

• Elección de ubicación o acabados (dependiendo del proyecto)

  Al comprar en una etapa temprana, en algunos casos puedes elegir la ubicación dentro del desarrollo (por ejemplo, el departamento con mejor vista), e incluso personalizar ciertos acabados o detalles del interior. Será esencial dejar todo por escrito para evitar malentendidos en el futuro sobre lo acordado.

Los riesgos asociados a la preventa

Las preventas han ganado cierta mala fama en los últimos años, debido principalmente a que se han dado casos de retrasos considerables en la entrega, modificaciones importantes respecto a lo prometido, e incluso desarrollos que nunca se concluyeron por falta de financiamiento o problemas legales.

Dicho esto, comprar en preventa no es necesariamente una mala decisión. Puede ser una buena oportunidad si se hace con información, análisis y el acompañamiento adecuado. Más adelante en este artículo te compartiré algunas preguntas clave que te pueden servir para reflexionar antes de tomar una decisión. Por ahora, te presento los riesgos más comunes asociados a este tipo de inversión:

• Retrasos en la entrega

  Es uno de los escenarios más frecuentes. Factores como permisos, financiamiento del desarrollador o condiciones del mercado pueden retrasar el inicio o la finalización de la obra, lo que afectará tus planes. Esto es especialmente delicado si planeas rentar la propiedad para financiarla. Aunque existen desarrollos que se entregan a tiempo, son la excepción. Es prudente contemplar la posibilidad de un retraso de al menos 6 meses y, muy importante, dejar por escrito las implicaciones (penalidades) que esto tendría para el desarrollador.

  
  

• Cambios en las especificaciones

  Vender renders es muy fácil. La luz es perfecta, los jardines son intensamente verdes, las flores brillan, los acabados parecen impecables y las amenidades lucen espectaculares. Es fácil que un comprador potencial se enamore y se visualice disfrutando de esos espacios. Sin embargo, la realidad al momento de la entrega puede ser muy distinta. Aunque el proyecto se presenta con renders y descripciones detalladas, pueden surgir cambios durante la obra: en acabados, distribución e incluso en áreas comunes. Esto puede generar una brecha entre lo prometido y lo entregado.

  
  

• Incertidumbre sobre la calidad final

  Relacionado con el punto anterior, al no poder ver, tocar ni experimentar la propiedad antes de comprar, es más difícil evaluar la calidad real de construcción, los materiales, los detalles de diseño y el entorno. Aquí, la trayectoria del desarrollador es clave. Es recomendable investigar, y si es posible, visitar sus proyectos anteriores, hablar con otros compradores y, aún así, asumir que siempre habrá un grado de incertidumbre.

  
  

• Riesgo de no conclusión del proyecto

  Existen casos extremos en los que el proyecto no se termina, o queda detenido indefinidamente por falta de financiamiento, problemas legales, administrativos u otras situaciones graves. Por eso es fundamental investigar a fondo al desarrollador, revisar con cuidado los contratos y contar con asesoría profesional durante todo el proceso.

Las ventajas de una propiedad terminada

Adquirir una propiedad ya construida ofrece beneficios claros, especialmente para quienes buscan mayor certidumbre y la posibilidad de disfrutar o rentar su inversión en el corto plazo.

Vale la pena distinguir entre dos tipos de propiedades terminadas que existen hoy en el mercado: una reventa es una propiedad que ya ha tenido uno o más propietarios, mientras que las entregas inmediatas son unidades nuevas (completamente construidas) que se comercializan directamente por el desarrollador. A continuación, te presento las ventajas más importantes.

• Puedes verla, evaluarla y tomar decisiones concretas

  Tienes la posibilidad de recorrer la propiedad, revisar la distribución real, los acabados, la iluminación, la ventilación y la calidad general de la construcción. Esto permite tomar decisiones con base en lo que ya existe, no en una proyección.

  
  

• Disponibilidad inmediata

  Por lo regular, quien compra en la Riviera Maya quiere ser capaz de disfrutar su propiedad y lo que la zona ofrece. En una reventa, una vez concretada la compra, puedes ocupar, rentar o revender la propiedad en el corto plazo, lo que la convierte en una opción práctica e ideal.

  
  

• Mayor claridad en el contexto y el entorno

  Puedes observar cómo se ha desarrollado la zona, qué servicios ya existen alrededor, qué tanto movimiento hay, si en las colindancias de la propiedad hay construcción, si las áreas comunes y amenidades están bien cuidadas y administradas, e incluso cuál es el perfil de los vecinos o residentes.

  
  

• Comprobación del historial

  En caso de que la propiedad haya sido habitada, puedes conocer su historial: cuántos dueños ha tenido, si ha sido rentada, si tuvo remodelaciones y, en algunos casos, incluso datos sobre su rendimiento como inversión.

  
  

• Menor incertidumbre

  Al estar todo construido, los márgenes de sorpresa se reducen considerablemente. No hay que esperar ni proyectar: puedes ver exactamente lo que estás comprando. Este punto me parece especialmente importante para el comprador extranjero que viene a México sin necesariamente estar muy familiarizado con cómo funciona el mercado inmobiliario en el país, y especialmente en la Riviera Maya.

Retos o limitaciones de comprar una propiedad terminada

Aunque las propiedades ya construidas ofrecen muchas ventajas, también presentan ciertas limitaciones que conviene tener en cuenta antes de tomar una decisión. Si bien no se trata de desventajas graves, estos aspectos pueden influir significativamente en la experiencia de compra, dependiendo de tu situación personal y tus objetivos con la propiedad.

Nuevamente, es importante hacer una distinción entre las reventas y las entregas inmediatas. Estas últimas pueden aún no contar con el régimen de condominio, documento muy importante y requerido para poder concretar la escrituración de la propiedad. Si estás considerando una entrega inmediata, tu asesor deberá asegurarse de que esté todo en orden para poder adquirir el inmueble.

• Menor margen de negociación en precio

  En zonas consolidadas o de alta demanda, los precios de las propiedades terminadas tienden a ser más estables o incluso elevados. Es menos común encontrar “gangas” o precios por debajo del valor de mercado. Habiendo dicho esto, quiero decirte con total certeza que en este momento SÍ hay oportunidades en las reventas de esta zona, especialmente en Tulum y Playa del Carmen (no te vayas sin visitar las propiedades que hemos seleccionado para ti en Mexico Real Estate Key).

  
  

• Pago más inmediato

  A diferencia de la preventa, donde puedes hacer pagos diferidos durante la construcción, en una propiedad terminada generalmente se requiere tener listo el capital o el financiamiento en un plazo más corto, ya que la entrega es casi inmediata.

  
  

• Menor posibilidad de personalización

  Como la propiedad ya está terminada, es poco probable que puedas hacer cambios estructurales o personalizar acabados sin incurrir en remodelaciones adicionales.

  
  

• Posibles gastos de mantenimiento o renovación

  En el caso de una reventa, especialmente si ha sido habitada, puede haber detalles por reparar, actualizar o renovar. Esto puede implicar gastos extra que deben considerarse desde el inicio.

  
  

¿Qué factores personales deberías considerar al decidir?

Más allá de los beneficios o riesgos generales de cada modalidad, la mejor decisión será siempre la que esté alineada con tus circunstancias personales. Por ello, en esta sección quiero proponerte las preguntas que considero todo comprador debería hacerse para reflexionar y decidir qué tipo de inversión le conviene más.

¿Cómo visualizas esta compra en el tiempo?

Si quisieras la propiedad para usarla o rentarla pronto, una propiedad terminada puede ser lo más conveniente. Si estás pensando en una inversión a futuro y puedes esperar, la preventa podría ofrecer condiciones atractivas. Pero recuerda que hay incertidumbre en los tiempos de entrega.

¿Cuál es tu tolerancia al riesgo?

Algunas personas prefieren escenarios más controlables y tangibles; otras están abiertas a asumir ciertos riesgos a cambio de un posible mayor rendimiento. No hay una sola respuesta correcta, pero es importante ser consciente de las repercusiones, las cuales pueden ser no solo financieras, sino también emocionales.

¿Cuál es el objetivo principal de tu compra?

No es lo mismo comprar para vivir o para vacacionar, que para rentar a corto plazo o como parte de una estrategia de inversión. Cada escenario tiene implicaciones diferentes en cuanto a tiempos, retornos y tipo de propiedad. Lamentablemente, se siguen vendiendo propiedades con promesas y discursos de valor que no reflejan la realidad del mercado. Por eso, tus expectativas deben estar claras y alineadas con la situación actual.

¿Qué tan confiable es el desarrollador?

Si estás considerando una preventa, investiga a fondo. ¿Tienen proyectos terminados? ¿Cumplen con lo que prometen? ¿Tienen presencia legal clara y contratos transparentes? Además de contar con un buen asesor inmobiliario, una vez que decides qué hacer, deberías contar con un abogado que revise a detalle los contratos y cada etapa del proceso legal. Un buen respaldo puede hacer toda la diferencia.

Sobre el mercado actual de la Riviera Maya

La Riviera Maya es una zona en constante crecimiento, con una fuerte presencia de desarrollos en preventa. Esto se debe a que realmente no se ha desarrollado tanto (imagina que la ciudad más antigua, Cancún, apenas tiene 55 años) y que hubo una explosión importante en los últimos 15 años en respuesta a la alta demanda de propiedades de inversión.

Ha existido una dinámica cambiante con diferentes focos en los últimos años: después de Cancún, Playa del Carmen se convirtió en la gran promesa; luego fue Tulum, que ofrecía algo diferente, y últimamente, Puerto Morelos se lleva la atención de quienes buscan ese sueño ideal: ser propietarios de un pedacito del Caribe comprando a un precio muy bajo, para que en el mediano plazo se desarrolle el lugar y luego vender muy bien generando altas ganancias (importante recalcar que este no es necesariamente el motivo de todos los que se interesan por el Caribe mexicano).

Esa historia de éxito fue real más de una vez, pero como suele pasar, el mercado cambió. Mucha gente vino a la zona, se desarrolló mucho y ahora existe una sobreoferta: el mercado está saturado de unidades en venta. Esta historia se repite, en mayor o menor medida, en Cancún, Playa del Carmen y Tulum.

¿Qué consecuencias tiene esto? La oferta de preventas sigue siendo predominante, especialmente en áreas emergentes o en expansión, como Región 15 y Región 8 en Tulum, o nuevos polos de la ciudad en Playa del Carmen y Cancún. La mayoría de los lanzamientos se comercializan sobre planos o en etapas tempranas, pero esto no significa que representen las mejores oportunidades actualmente. Considero sumamente importante evaluar los precios de las preventas con base en las tendencias actuales del mercado y analizando el crecimiento abrupto que la oferta sigue teniendo.

Si bien hay zonas y propiedades de lujo frente al mar que siempre van a ser codiciadas, el crecimiento en el precio de los últimos años no las convierte automáticamente en ofertas competitivas.

En mi opinión (basada en lo que observo en el mercado), la preventa se ha vuelto cada vez menos atractiva, y no sin razón. En zonas como la Riviera Maya se han dado casos de retrasos considerables en la entrega, modificaciones importantes respecto a lo prometido, e incluso desarrollos que nunca se concluyeron por falta de financiamiento o problemas legales.

Lo anterior se ha visto agravado por la falta de una regulación clara en el sector inmobiliario, lo que contribuye a que estos riesgos se presenten con mayor frecuencia, y por los cambios en la dinámica del mercado que han reducido las potenciales ganancias en renta vacacional.

Al evaluar un desarrollo en preventa, más allá del diseño, la ubicación o el precio, hay que enfocarse en la seriedad del desarrollador, los permisos en regla, los contratos bien estructurados y la viabilidad del proyecto. Una oferta atractiva no siempre es sinónimo de una inversión segura.

Por otra parte, existen buenas oportunidades de reventa. Aunque suelen ser menos frecuentes en zonas muy demandadas, y encontrarlas requiere mayor búsqueda, análisis y, muchas veces, una red de contactos sólida en el mercado local, valen mucho la pena. Se trata, por lo regular, de propiedades muy bien ubicadas, con buenos espacios, en donde ya están desarrollados los alrededores, evitando el riesgo de que tengas que sufrir una construcción cercana o que termines con una ventana viendo directamente a la del edificio contiguo.

Conclusión

Tanto la preventa como las propiedades terminadas pueden ser excelentes opciones si se eligen con criterio y se alinean con tus objetivos. No se trata de evitar el riesgo a toda costa, sino de entenderlo y gestionarlo con información, análisis y asesoría profesional.

En un mercado dinámico como el de la Riviera Maya, el conocimiento sigue siendo tu mejor herramienta para tomar decisiones más claras, más firmes y más estratégicas. Pero igual de importante es que tus expectativas sean reales y estén soportadas por información actualizada.

Si estás evaluando opciones para invertir o comprar en la Riviera Maya, recuerda que tomar decisiones informadas no significa hacerlo solo. Estoy aquí para ayudarte a entender el panorama completo, aclarar tus dudas y acompañarte paso a paso en el proceso. No dudes en contactarme.

Y si quieres seguir profundizando, no te pierdas el próximo artículo del blog, donde te compartiré una guía clara para entender qué es la Riviera Maya y por qué su mercado inmobiliario sigue siendo tan atractivo para inversionistas y compradores de todo el mundo.

Próximo artículo:

¿Qué es realmente la Riviera Maya? Claves para entender su mercado inmobiliario