Comprar una propiedad en México no es igual, conoce las diferencias clave del proceso

Comprar una propiedad en México, y especialmente en la Riviera Maya, puede ser una gran oportunidad, pero también presenta retos únicos. Si estás acostumbrado a los procesos inmobiliarios en Estados Unidos, Canadá o Europa, es importante entender cómo funcionan aquí las cosas.

Existe una variedad importante de diferencias, que van desde los temas culturales hasta el cómo se regula a desarrolladores y agentes inmobiliarios. Pero en este artículo decidí enfocarme en las que considero las diferencias clave para cualquier persona de otro país que esté pensando en invertir o comprar en esta región.

También espero que esta información sea de utilidad para aquellos que buscan vender su propiedad y quieren comprender mejor las situaciones a las que se enfrentan sus potenciales compradores extranjeros.

No hay MLS centralizado

En México no existe un sistema tipo MLS (Multiple Listing Service) que concentre todas las propiedades en venta. Esto quiere decir que actualmente no hay un registro único, obligatorio ni fidedigno de las transacciones inmobiliarias.

La consecuencia más importante de esta situación es que no contamos con comparables confiables para estimar el valor real de mercado de una propiedad. A esto se suma otro matiz: hasta hace no mucho tiempo, era común realizar pagos “por fuera” del precio escriturado, por lo que muchas propiedades están registradas con un valor por debajo de lo que realmente se pagó por ellas.

Todo esto confunde al potencial comprador extranjero, que llega a México y encuentra precios que no hacen sentido y que no puede investigar en una base de datos pública. A veces incluso, una misma propiedad aparece en varios portales con precios distintos o con información incompleta.

Por eso, trabajar con un agente profesional, con licencia y bien conectado, es esencial para acceder a opciones reales, filtradas y alineadas con tus objetivos.

El fideicomiso para extranjeros

Si no tienes nacionalidad mexicana y deseas comprar dentro de la llamada “zona restringida” (50 km o 31 millas de la costa y 100 km o 62 millas de las fronteras), es necesario hacerlo mediante un fideicomiso bancario. Este fideicomiso lo emite un banco autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores, y tú eres el beneficiario del mismo, con todos los derechos sobre la propiedad: puedes usarla, rentarla, venderla o heredarla.

Aunque para muchos compradores extranjeros el concepto de “fideicomiso” suena complejo, es importante que sepas que se trata de una figura legal respaldada por la Constitución Mexicana y por la Ley de Inversión Extranjera, creada para permitir que ciudadanos extranjeros puedan adquirir propiedades en zonas estratégicas del país sin comprometer la soberanía nacional.

Una vez que se haya elegido la propiedad y se firme el acuerdo inicial de compra, se deberá solicitar el fideicomiso a través de un banco autorizado. Esto generalmente lo gestiona el notario.

El banco actúa como “fiduciario”, es decir, la institución financiera que administra el fideicomiso, pero tú eres el beneficiario del fideicomiso, el cual se constituye ante notario público y queda registrado en el Registro Público de la Propiedad. Describo a detalle el proceso porque me parece importante reafirmar la legalidad y formalidad del mismo.

Es importante también que sepas que la propiedad no se convierte en parte de los activos del banco, y que esta no se puede transmitir ni vender sin la autorización del “fideicomisario” (el propietario).

La constitución del fideicomiso puede tardar entre 4 a 8 semanas, dependiendo del banco y del notario. Es importante considerar que este trámite tiene un costo de apertura de entre $2,000 y $2,500 dólares (que se paga una sola vez y que ya incluye la primer anualidad).

Posteriormente, se paga una tarifa anual de aproximadamente $500 dólares. Estos montos son independientes de otros gastos de cierre, como notaría, inscripción al Registro Público e impuestos, que suelen representar entre un 5% y un 10% del valor total de la propiedad.

Comprar a crédito no es tan común

La mayoría de las transacciones inmobiliarias en la Riviera Maya (particularmente las realizadas por extranjeros) se hacen de contado. Los créditos hipotecarios sí existen en México, pero no son tan accesibles para personas extranjeras.

Una razón importante por la cual no es tan común comprar a crédito en esta zona es que las tasas de interés hipotecario en México son más altas que en otros países. Por esa razón, quienes compran en esta zona optan por financiarse desde su país de origen (ya sea sacando una segunda hipoteca o haciendo uso del home equity en una propiedad que ya tienen), o bien, trasladan sus recursos y pagan en efectivo.

Como referencia sobre los esquemas de financiamiento disponibles para extranjeros, te comparto algunos puntos clave (este es un ejemplo promedio de lo que se puede encontrar actualmente, en abril de 2025):

• Se requiere un enganche mínimo del 20 al 25%, más los gastos de cierre.

• Puntuación mínima de crédito: 680.

• Los ingresos a comprobar dependen del monto del crédito. Por ejemplo, se requieren ingresos aproximados de $5,000 USD mensuales para una propiedad de $200,000 USD.

• Tasa de interés fija entre el 10% y el 12% a 20 años.

• Requisitos básicos para iniciar la solicitud: identificación oficial, comprobante de ingresos, reporte de crédito, escritura y antecedentes de la propiedad.

Algunos desarrolladores ofrecen planes de financiamiento directo. En cualquier caso, es muy importante verificar todas las condiciones con un abogado de confianza o un asesor financiero, para asegurarse de tomar una decisión informada.

El uso del escrow es opcional

A diferencia de otros países, el uso de servicios de escrow (cuentas de depósito en garantía) en México no es obligatorio ni tan común. Sin embargo, muchos compradores extranjeros, especialmente los que vienen de países como Canadá o Estados Unidos, están acostumbrados a realizar sus transacciones inmobiliarias con este tipo de servicio, ya que les brinda una capa extra de protección y transparencia.

El escrow funciona de la siguiente manera: el comprador deposita el dinero en una cuenta administrada por un tercero neutral (una empresa de escrow), quien retiene los fondos hasta que se cumplan todas las condiciones acordadas en el contrato de compraventa. Una vez que ambas partes cumplen con sus compromisos (como la firma ante notario o la entrega de documentación complet), entonces el dinero se libera al vendedor. Esto protege tanto al comprador como al vendedor, evitando que se entregue el dinero antes de tener certeza legal sobre el cierre.

El problema es que en México no es la práctica estándar. Aquí, lo común es que el comprador haga un anticipo directo al vendedor o al desarrollador, y el resto se paga en el momento de la firma de la escritura pública ante notario. Es decir, en el cierre se hace la transferencia directa, y el vendedor firma la cesión de derechos o escritura. Todo ocurre casi al mismo tiempo y muchas veces sin una figura intermedia que administre los fondos.

Esto puede generar tensiones cuando el comprador quiere usar escrow y el vendedor no lo entiende o no está familiarizado con este proceso. He visto casos donde el vendedor incluso piensa que el comprador “no confía” o que hay algo raro, cuando en realidad se trata de una práctica internacional muy común que simplemente no ha sido adoptada de forma generalizada en México.

Desde mi punto de vista, el escrow es una excelente herramienta que genera confianza, especialmente cuando hablamos de compras a distancia o de inversionistas que no conocen bien el sistema legal mexicano.

Por eso, si un cliente comprador requiere usar escrow, es muy importante dejarlo claro desde el principio de la negociación. Como agente, debo asegurarme de que quien representa al vendedor esté bien informado y pueda explicar con claridad las implicaciones que esto tiene al momento del cierre, ya que el escrow no libera el pago inmediatamente: puede tardar entre 24 y 48 horas después de cumplirse las condiciones del contrato.

Además de contar con un buen asesor inmobiliario, es esencial que todo el proceso esté revisado por un abogado, para proteger legalmente los intereses de ambas partes.

Regulación de la actividad de los asesores inmobiliarios

En México, no todos los agentes inmobiliarios tienen una licencia o preparación formal, aunque en teoría sí debería ser un requisito, especialmente en estados como Quintana Roo, donde existe una Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios.

Esta ley establece que cualquier persona que ofrezca servicios de corretaje o asesoría inmobiliaria debe contar con una matrícula vigente emitida por la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (SEDETUS) del estado. Para obtener esta matrícula, el agente debe cumplir con ciertos requisitos como:

• Acreditar un curso de capacitación avalado.

• Presentar documentación legal y fiscal.

• Inscribirse en el Padrón Estatal de Profesionales Inmobiliarios.

• Renovar su registro de forma periódica.

A pesar de los esfuerzos de la Dirección de Asuntos Inmobiliarios, que tiene el objetivo de promover la regulación de la actividad de prestación de servicios inmobiliarios a través de la expedición de la matrícula, en la práctica no se aplica de manera estricta. La falta de supervisión efectiva y de consecuencias legales claras ha hecho que la ley se perciba más como una recomendación que como una obligación real. Esto ha dado lugar a un mercado en donde cualquiera puede anunciarse como “asesor inmobiliario” sin tener los conocimientos ni la ética profesional necesarios para representar adecuadamente a un comprador o vendedor.

En otros países, como Estados Unidos o Canadá, los agentes inmobiliarios deben estar registrados en una asociación profesional (como la NAR en EE. UU. o CREA en Canadá), pasar exámenes de certificación, cumplir con horas obligatorias de educación continua y están sujetos a sanciones o pérdida de licencia si incumplen con los códigos de ética o actúan de forma negligente. Esto protege al consumidor y eleva los estándares del sector.

Personalmente, tengo fe de que en México cada vez nos acerquemos más a este sistema, que se asegura de que el cliente reciba el mejor servicio. Pero la realidad es que hoy en día, estar certificado y matriculado no garantiza automáticamente más oportunidades o prestigio dentro del gremio. Aun así, sí marca una gran diferencia en la experiencia que recibe el cliente, y tú, como comprador o inversionista, también puedes contribuir a dignificar y regular esta profesión asegurándote de trabajar solo con agentes registrados y debidamente acreditados.

Conclusión

Para no caer en la frustración y ser capaz de sortear de la mejor manera el proceso de compra de tu propiedad en la Riviera Maya, debes conocer las particularidades del proceso. Sobre todo, entender las diferencias que existen con respecto a otros países. Desde la ausencia de un MLS centralizado hasta la necesidad del fideicomiso para extranjeros, pasando por la diferencia en esquemas de financiamiento, el uso opcional del escrow y la débil regulación del sector, cada uno de estos factores influye directamente en tu experiencia de compra.

Es clave estar bien informado y acompañado por un asesor profesional, que te brinde una guía clara, honesta y basada en hechos reales, y que durante todo el proceso te brinde la seguridad que necesitas, que conozca el proceso de compra de propiedades en México a detalle.

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